עיקרי נדל'ן כאשר פחות הוא יותר (הרבה יותר): ברוקלין בראונסטונס הולכים בקונדו, אבל הם לא הולכים בזול

כאשר פחות הוא יותר (הרבה יותר): ברוקלין בראונסטונס הולכים בקונדו, אבל הם לא הולכים בזול

המטבח, כשברקע הסלון, במקום הראשון 117 בגני קרול. (סטפנו אוקמר / TOWN)



ממוקם באופן אידיאלי על זמן נצחי ושלורחוב עם עצים, אחוזת בית עירוני זו משנות השלושים של המאה העשרים מציעה מקום ייחודי להתקשר אליו, והציגה את הרישום במקום הראשון 117 בגני קרול, שהושק לראשונה בינואר הראשון. התמונות הנלוות הדגישו את המדרגות האלגנטיות של הבית, רצפות העץ והתקרות המאווררות שלו - כל אותם סימני ההיכר המבוקשים של בראונסטון ברוקלין, עם תג המחיר התואם. פרט אחד, לעומת זאת, היה מפתיע את הקונים מלפני כמה שנים: הרישום היה רק ​​בשתי הקומות העליונות.

כמובן, אף אחד לא מצפה לקנות 2 מיליון דולר שלם בית עירוני בגני קרול יותר. אף שבמקרה זה לא הספיק אפילו לאבטח את שתי הקומות האלה - התפתחה במהירות הצעת מחיר, והנכס נכנס לחוזה בסך 2.17 מיליון דולר כעבור כמה שבועות. כדי להיות הוגנים, הקומות האלה משקיפות על אחד הרחובות הנחשקים ביותר באחת השכונות הנחשקות ברובע (ואחד מרובעי בתי הספר הנחשקים ביותר). הם מקיפים גם שלושה חדרי שינה, 2.5 אמבטיות ומרפסת גג - נתח נדיב, אם לא לגמרי אידיאל בית העירייה, במלוא תפארתו הכפולה, הדלתות בכיס, עם חדר האוכל הפורמלי, הפונה והמסולסל. , הגלישה הזו של שטח שמהווה הרבה משיכה של בית עירוני בעיר מורעבת כמו ניו יורק. 117 מקום ראשון, שם עלתה מכירת הדירות האחרונה על 2 מיליון דולר. (סטפנו אוקמר / TOWN)



אבל אז, ברוקלין היא כבר לא רק מוצא הרובע החיצוני עבור בני מנהטן המחפשים יותר מקום, אלא יעד בפני עצמו, והמרחב בשכונות רבות הגיע גם הוא לפרמיות ומחירים דמויי מנהטן. אף על פי כן, אידיליית העירייה שומרת על ברק - כפי שמדגישה העסקה ב 117 - בין אם מדובר בבעלות על הבניין כולו ובין אם לאו.

יש הרבה אנשים שרוצים לגור באבן חומה, אבל הם לא יכולים להרשות לעצמם את זה או שהם לא רוצים להתמודד עם כל העניין, הסביר טרי נייני, מ- Town Residential, שהיה בעל הרישום של 117 הראשונים. דופלקס, שהייתה הבחנה להיות אחת הפרוסות הגדולות מסביב.

כל דירה גדולה באבן חומה נוטה להימכר בפרמיה, אמרה גב 'נייני; בשנה שעברה היא מכרה דירה בשטח של כ -1,900 מ'ר בנשיא 277 תמורת 2.4 מיליון דולר. קונים באמת מבקשים יחידות בראון אבן ואין כל כך הרבה יותר גדולים.

כמובן שהאופנה הנוכחית לשיתוף פעולה ולשיכון בתים עירוניים אינה אלא הד לשיגעון הקודם במנהטן, שנהנה מימי שיא פריחת הנדל'ן של שנות ה -80, והמחיש כי על אף כל התחרות מבנייה חדשה. , קונים רבים העדיפו דירה באבן חומה אדיבה על פני קופסה גסה. רבים עדיין עושים זאת: שיתוף פעולה רחב ידיים עם שני חדרי שינה בבית עירוני בגרמרסי פארק דרום 13, למשל, מבקש כיום 4.5 מיליון דולר, הכוללים מפתח נחשק לפארק. אמנם, בברוקלין, שם פיתוח חדש הוא מועט וכוח ההישארות של בתים עירוניים מודגמים היטב, הביקוש ליחידות כאלה הוא כה עז, שלעתים נדירות הם נמכרים בשאלה, שלא לדבר על תחתיו.

***

ציר עמוס בן ארבעה מסלולים תחוםברחובות בתים ממעמד הפועלים ויניל צדדי, שדרת בושוויק היא לא בדיוק הסביבה הבוקולית שאנשים רואים כאשר הם שומעים את המילים בראונסטון ברוקלין, אך יש בה בתים עירוניים, ולמי שמבקש את החיוב החמקמק הזה של מיליון דולר, זה מבחינות רבות התחנה הקשה של חלום בראון אבן. יש בתי מדרגות צמודים בשכונות שעדיין לא הוקצו, אך כפי שציין המתווך של קורקורן, מארק מרטוב, סביר להניח שבתי המעמד הפועלים לא יגיעו עם הלבנה החשופה וחתיכות מעטפת מיושנות של הרישום שלו ב -1090 בושוויק, שלא לדבר על תריסי פנים או מדליוני תקרה. שדרת בושוויק 1090 (נכס כריש)

ג'יידן ק. בקשת ידידות של סמית.

ולמרות ש- 1090 חסרים כאלה ונגיעות ויקטוריאניות רבות דמיוניות אחרות שקונים עשויים למצוא כמה רחובות מערב, כמו רצפת העץ המשובצת בבית עירוני ברחוב הנקוק שמר מרטוב מכר זה עתה, הוא ציין כי Bed-Stuy היה כסף רציני עכשיו.

וכך, הבעלים של 1090, O&B נכסים, הפך את הבניין לשני דופלקסים בגודל של כ -1,000 מטרים רבועים, כל אחד עם מכונות טריות ומטבחים חדשים ומלוטשים, שאותם התכוון למכור כדירות. כשביקרנו, זה היה בחוזה של 1.07 מיליון דולר לאחר מספר רב של מלחמות הצעות מחיר, כשהקונה בחר בדרך מסורתית יותר של השכרת יחידה אחת ומגורים בשנייה.

Bed-Stuy הפך יקר מאוד ואני חושב שהרבה לקוחות מרגישים שהם התגעגעו לסירה בכך שהם לא קנו אבן חומה לפני שנתיים, אמר לי מפתח הטלפון בברוקלין אבי תרשיש בטלפון, וזו הסיבה שהוא אמר שהוא צילם עלה עשרות לפני שהמחירים זינקו. זה אחד הדברים שהובילו אותי להחזיק כרגע 102 נכסים בבד-סטוי, ביניהם, בית עירוני בלקסינגטון ובדפורד שהופך לדירות מגורים.כולם רוצים להחזיק אבן חומה.

עם זאת, בעוד שאבן חומה נותרה הגביע הקדוש, ישנם קונים הנמנעים מלהחזק בית שלם, במיוחד אלה המורגלים בנוחות של בניין בשירות מלא במנהטן. וזו אולי הסיבה לכך שדירות מוכרות הרבה יותר מהר ממשפחות חד-משפחתיות, אמר המתווך של דאגלס אלימן, אלכס מרוני, שטיפל במספר עסקאות כאלה, ביניהן 420 פרנקלין, דירה בת 4 יחידות דיור בבד-סטוי שבקומת הקרקע שלה, שתיים דופלקס חדר שינה השיג 859,000 דולר בקיץ האחרון. (הבית במלואו נמכר תמורת 545,000 $ בשנת 2012.)

לדוגמא, בפארק פלייס 181, הרישום של מר מארוני בפרוספקט הייטס, שם שתיים משלוש היחידות היו בחוזה כמעט לפני שהן הגיעו לשוק, הוא אמר שהוא אפילו לא הספיק להעלות תמונות. אחת היחידות בחוזה מבקשת 2.75 מיליון דולר; כאשר הבניין כולו, שלא עבר שיפוץ, הועמד על 2.99 מיליון דולר בשנה שעברה, לא היו נוטלים.

ואכן, הרעיון לקחת על עצמו הרס אלגנטי בשכונת העקבים הוא לא דבר שמושך את ההשתלות ממנהטן באופן שהיה בעבר. הם לא רוצים את מדרון הפארק שלפני 30 שנה; הם רוצים את מדרון הפארק של ימינו, את סצנת האגדות עם פריחת הדובדבן וילדים שעוברים על קטנועים, כדברי מתווך אחד.

*** חלל פנים בשדרת פרנקלין 420 בבד-סטוי.

כשברוק ספורד, מתווך בקורקורן, רשמה את הדירה בקומה השנייה ברחוב מקדונו 76, ממש ממזרח לשדרת טומפקינס בבד-סטוי בשנה שעברה, היא המליצה לבעלים לבקש 599,000 דולר, מחיר שאפתני לאזור בהתחשב בכך שהיחידה מעט ביישנית של 800 מ'ר. רגליים והיה לו רק חדר אמבטיה אחד. אבל אחרי שנמכרה תמורת 625,000 דולר, או 810 דולר למטר רבוע, במלחמת הצעות מחיר, היא נאסרה על ידי שיחות של מפתחים המעוניינים בהמרות דומות.

מבחינת היזמים, הערעור על המרות של בית עירוני הוא פשוט, במיוחד בשכונות בעלות ציון דרך שבהן קשה למצוא אתרים לבנייה חדשה וחוקי ייעוד מקומיים לרוב מונעים בכל מקרה שום דבר גבוה יותר מאשר בית עירוני. (הראה לי הרבה בפארק סלופ שבו אתה יכול לשים בניין בן שלוש קומות! דרש מתווך אחד כשנשאל על מיעוט הדירות בשכונה. הראה לי את זה!) 420 פרנקלין בבד-סטוי, שם בקיץ האחרון נמכר דופלקס בקומת הקרקע תמורת 859,000 דולר.

מתווך אחד גם ציין כי מדובר גם בפרויקטים אידיאליים עבור יזמים קטנים יותר, הדורשים דרושים מרווחים גדולים יותר מאשר תשואה של בתים עירוניים, אך אין להם את ההון הדרוש לבנייה חדשה.

ובעוד שחלק גדול מרוכשי מנהטן מתאווים לגובה קומות מזוגג, לפחות בינתיים דירות העירייה של ברוקלין נחשבות לנחשקות, או אפילו רצויות יותר מאשר בנייה חדשה. אחרי הכל, מי עובר לפארק מדרון כדי לחיות בשדרה הרביעית חסרת הקסם?

אם אנשים עוברים לפארק מדרון, הם רוצים להיות באבן חומה ברחוב מעוטר עצים, אמרה ג'ודי קריס, מייסדת שותפה של איסט ריבר נכסים, הידועה כביצוע המרות כאלה, ביניהן רחוב יוניון 364 בפארק. מדרון והרחוב העשירי 432 הקרוב.

אני יכול למכור מדרגות בקומה החמישית בפארק סלופ תמורת יותר מבניין יוקרתי ללא ציטוט בשדרה הרביעית, הכולל מכון כושר ושוער, אמר מר קריס. הוא הוסיף כי חיובים נמוכים ונמוכים גרמו גם ליחידות כאלה להיות מושכות, נותנות כי הם בדרך כלל נמצאים במאות נמוכות עבור שירותי תחזוקה בסיסיים ולא עבור אלפים נמוכים בבנייני שוערים עמוסי אבזור.

מר קריס אמר כי המרות מסוג זה פועלות בצורה הטובה ביותר עבור נכסים שלא צפויים למשוך מאגר קונים שמוכנים להוציא 6 מיליון דולר ומעלה. כשיש אנשים שרוצים לבזבז יותר מחמש משפחות יחד, זה מפסיק להיות הגיוני.

זו הסיבה שהמרות מסוג זה לרוב משתלשלות בשכונות מעוותות, ויורדות כאשר מחירי בתים חד-משפחתיים מתחילים לעלות על 7 מיליון דולר או 8 מיליון דולר כפי שקורה במקומות כמו ברוקלין הייטס וקובל היל. כלומר: מרבית הקואופרציות והדירות העירוניות במנהטן מתוארכות לשנות השמונים והתשעים, אז המחירים עלו מספיק גבוה כדי לעורר את הביקוש, אך לפני שהם עלו כל כך גבוה כדי למנוע חלוקה כאסטרטגיית פיתוח נבונה.

האם המחירים בשכונות מבוקשות ימשיכו להעריך בקצב כה מהיר הוא, כמובן, כל אחד מנחש, ועם בניינים קטנים יותר הדברים עלולים להסתבך: מימון יכול להיות קשה להשיג בדירות זעירות ובשיתופי פעולה , כאשר בנקים רבים מהססים להלוואות לנכסים עם יחידות בודדות בלבד. ושכן מת או שקט קשה יכול לעכב גג או תיקון דודים נחוצים, שלא לומר דבר מהפוטנציאל לוויכוחים מרים באמת על עיצוב המסדרונות הידועים לרבים מחברי הנהלת הקואופרציה הגדולה יותר. רחוב יוניון 364, פרויקט איסט ריבר נכסים בגני קרול שענה על הביקוש המקומי ליחידות שלושה חדרים.

עם זאת, מתווכים טוענים כי הביקוש ליחידות מסוג זה עשוי רק להתעצם, אם כי ייתכן שהמחירים לא יעלו בהתאם. הדופלקס במקום הראשון במקום 117, למשל, בקושי עולה על רף 2 מיליון הדולר; רק השבוע הגיע לשוק שלושה חדרי שינה בגודל 1,555 מ'ר ברחוב ברגן 147 בגבעת בורום, ב -2.955 מיליון דולר, או 1,347 למ'ר. זה כנראה יביא את זה או יותר, אם כי מתווכים אומרים שכאשר המחירים עולים מעל קו 2 מיליון הדולר, הבריכה הופכת לנדירה הרבה יותר, במיוחד משום שלמעט מפתחים וסנפירים, רוב הבתים בברוקלין אמורים לשמש למגורים ראשוניים, לא pieds-à-terre של עשירים במיוחד.

מרבית מנהטן מתחילים בחיפושים על ידי בתי ספר, אך רבים מהם מבינים שהם הומחרו מהמחוזות שבהם הם רוצים לקנות, גם כשמדובר בשני חדרי שינה, אמרה המתווכת מצפן גבריאל סויץ. וכששלושה חדרי שינה כה נדירים הם מתחילים להכות 1.8 מיליון דולר או 1.9 מיליון דולר, הרבה אנשים אומרים, 'ובכן, אם אני מוציא כל כך הרבה, אני רוצה חצר, אני רוצה להיות מסוגל למנגל.'

ובכל זאת, חלק ניכר מהפנייה הבוקולנית של ברוקלין נשרף בשנים האחרונות בהלוואות מאותו אי צפוף מעבר לנהר: בתי הספר הציבוריים הסטרלינגים והבארני, הקפה המעולה ומסעדות שלא ניתן להשיג, אז אולי דייריו. ילמדו להתאים את עצמם גם למגורים בדירה - ללא ספק המאפיין הבולט ביותר של מנהטן.

ולמי שלא? הם כבר מסתכלים מעבר לשכונות הברהמינים המקסימות שבהן שוררות תקרות ומהגוני, למובלעות ממעמד הפועלים ההיסטורי כמו טרסת וינדזור וקנזינגטון, שם עדיין יכולים לקנות בית 1.5 מיליון דולר, לבושים אם הם עשויים בעץ, לבנים. או - אימת אימים - ויניל.

מאמרים מעניינים