עיקרי תג / מרכז סחר עולמי Silverstein Recovers: Dark Horse עשוי לזכות במרכז הסחר העולמי

Silverstein Recovers: Dark Horse עשוי לזכות במרכז הסחר העולמי

קצת לפני השעה 22:00. ב -25 בינואר חצה לארי סילברשטיין, יזם הנדל'ן בן ה -69, שיער רחוב איסט 57, ליד שדרת מדיסון, כאשר הונח על ידי מכונית פורד משנת 1997. האגן שלו נשבר, הוא נלקח למרכז הרפואי של אוניברסיטת ניו יורק. כפי שאמר מאוחר יותר מר סילברשטיין לבתו, התאונה הייתה הפסקה גרועה בזמן הגרוע ביותר: הוא היה אחד משלושת המציעים שהתמודדו לזכייה של 99 שנות חכירה במרכז הסחר העולמי. מר סילברסטין עמד בפני מועד אחרון ל -3 בינואר להגיש את הצעתו לבעלים הנוכחי של מרכז הסחר, רשות הנמלים של ניו יורק וניו ג'רזי.

בימים הקרובים התייצבו שותפים עסקיים, יועצים ואקוליטים בכיסאות לאורך המסדרון מחוץ לחדר בית החולים של מר סילברשטיין, כאשר הפרטים הסופיים של ההצעה עובדו. רק חמישה ימים לאחר התמודדותו עם מותו, מר סילברשטיין הצהיר בוטה בניו יורק פוסט: אנו מתאווים למרכז הסחר העולמי, פרס כל הפרסים.

מעטים נתנו למר סילברשטיין סיכוי רב לגמור את מה שעומד להפוך לעסקת הנדל'ן הגדולה ביותר בתולדות ניו יורק. מבין שלושת המועמדים הסופיים של רשות הנמל, הוא היה הסוס האפל, אמר מייקל כהן, מנכ'ל תיווך הנדל'ן GVA וויליאמס. החוכמה המקובלת נראתה מאושרת רק כאשר ההצעות לא נסגרו וורנדו נדל'ן אמון פוצץ את התחרות עם הצעה של 3.25 מיליארד דולר - 600 מיליון דולר יותר ממה שמר סילברשטיין הציע.

אז הראה מר סילברשטיין מדוע, באמצעות בומים ופרצופים, הוא שמר על המוניטין שלו כאחד ממחשבי הנדל'ן החכמים בעיר. הוא השחיל את עצמו והמשיך והמשיך והגדיל את הצעתו לסכום של 30 מיליון דולר פחות מ- Vornado. הוא המתין, בשקט, כשהמשא ומתן בין הנהלת רשות הנמל ליו'ר ורנדו, סטיבן רוט, נשבר. ואז הוא נכנס לפרצה.

עכשיו תורו של מר סילברשטיין, והפעם המשא ומתן מתנהל בצורה חלקה הרבה יותר, על פי אנשים שעוקבים אחר התהליך. כאשר התבקש להגיב להצעתו, אמר סילברשטיין: אין שום דבר דומה למרכז הסחר העולמי. זה ייחודי בגודל, במיקום, בבולטות ובנראות. זה היה החלום שלי. לאחרונה בסוף מרץ, רבים ניבאו כי מר סילברשטיין לא יוכל לסגור את העסקה וכי המתחם יעבור למציע מקום שלישי, שותפות בין בוסטון נכסים של מורטימר צוקרמן לבין ברוקפילד נכסים פיננסיים. אולם כעת, קיימת הסכמה הולכת וגוברת כי מר. סילברשטיין יזכה בפרס שלו.

ואז, כמעט שום דבר לא עבר כפי שנחזה עד כה במכירה הפומבית של רשות הנמל. אף על פי שהסגנון האישי של מר סילברשטיין הוא לשרוף ולקסם, אנשים שהתמודדו איתו אומרים שהוא יכול להיות משא ומתן קשוח בדיוק כמו מר רות '. אתה חושב שסיימת, נזכרך שורד אחד חבול ממשא ומתן איתו. אתה אף פעם לא סיימת.

לואיס אייזנברג, יו'ר רשות הנמל, אמר כי הוא בספק שהעסקה תתבצע עד ה -5 באפריל, הפגישה המתוכננת הבאה של דירקטוריון הרשות. ובכל זאת, לדבריו, הכל מסתדר כשורה. למר אייזנברג יש סיבה להיות מאושר: על פי אנשים המעורבים בתהליך, מר סילברשטיין היה מוכן ללכת יחד עם תנאי החכירה שוורנדו נרתע מהם. וורנאדו, חברה הנסחרת בבורסה, רצתה חכירה קצרה יותר כדי להציג פחות חוב במאזן שלה (לא הנפקה לחברה הפרטית של מר סילברשטיין), וגם מבטיחה כי וורנאדו לא יהיה על הקרס אם, כצפוי, העירייה תובעת כדי לגרום ליזם לגבות מיסי נדל'ן קרוב למאה מיליון דולר בשנה על הנכס.

בני בריתו של מר סילברשטיין מייחסים את המומחיות היחסית לשנים של דו קיום ידידותי עם רשות הנמלים, שהוא בעל הבית שלו במרכז הסחר העולמי 7, בניין משרדים שפיתח בסוף שנות השמונים על אדמות רשות הנמלים. כאשר הופצצו מגדלי התאומים ביום שישי, 26 בפברואר 1993, נזכר מנהל הכספים של רשות הנמל לשעבר בארי ויינטרוב, מר סילברשטיין הציע מיד מקום פנוי בבניין שלו לעובדי רשות הנמל. עד יום שני הצוות חזר לעבוד, לדבריו.

לא יכול לפגוע בכך שכאשר מר סילברשטיין יושב ליד שולחן המיקוח, הוא רואה כמה פרצופים מוכרים בצד השני - בן נידל, בשביל אחד. מר נידל, עורך דין בסקאדן, ארפס, סלייט, מיגר ופלום, הוא אחד מעורכי הדין המנהלים משא ומתן לעסקה עבור רשות הנמלים. בדרך כלל, הוא עורך דינו של מר סילברשטיין. כל מה שאני אגיד לך זה, לארי הוא בחור נהדר, אמר מר נידל.

נוכחות מתמדת נוספת במשא ומתן הוא טים ראיין, מנהל בחברת ג'יי.פי מורגן צ'ייס, אשר ייעץ לרשות הנמל במכירה. חטיבה של ג'יי.פי מורגן צ'ייס מחזיקה גם בבניין Equitable הישן בברודווי 120, אותו מנהל מר סילברשטיין ומחזיק באופציה לרכישה תמורת 200 מיליון דולר.

מר סילברשטיין הוא גם ידידו של המושל ג'ורג 'פטאקי, שממנה חצי מועצת הרשות ושל רפובליקנים אחרים באלבני. מר סילברשטיין נתן 15,000 דולר לוועדת הקמפיין של המושל בנובמבר האחרון, בדיוק כשההצעה על מרכז הסחר התחממה. מר סילברשטיין העניק 35,000 דולר לסנאט G.O.P. ולמנהיג הרוב ג'וזף ברונו בשנה שעברה.

עולם סבוך

יחסים כאלה שווים את הקורס בעולם הנישואין של נדל'ן במנהטן. אך עם התגלגלות עסקת מרכז הסחר העולמי, היא הפגישה מכלול מדהים של האליטה המשפטית, הפיתוחית והפוליטית של ניו יורק. יש את מר רוט, בעל הבית המסחרי הגדול במנהטן; מר צוקרמן, הבעלים של דיילי ניוז; ג'ון צוקוטי, סגן ראש העיר הפך למפתח, העומד כעת בראש ברוקפילד. הווארד מילשטיין, נציג הנדל'ן (מיוצג בעבר על ידי מר צוקוטי), מייעץ לוועדת רשות הנמלים, שם מר אייזנברג, משקיע נדל'ן, מקפיד לחבר הדירקטוריון פיטר קליקוב, יזם ובעל זמן מה של הוועדה. ניו יורק פוסט שהוא גם הבחירה של מר פטאקי להיות ראש הרשות החדשה של רשות התחבורה. אחד כזה או אחר מהיזמים שהתמודדו על חוזה השכירות של מרכז הסחר העולמי מעסיקים כמעט כל עורך דין נדל'ן נלהב בעיר. ועד כה, מר סילברשטיין הצליח לתמרן את כולם.

והוא ממשיך לתמרן. כפי שדיווח בוול סטריט ג'ורנל ב -28 במרץ, מר סילברשטיין קיבל על עצמו שותף, משקיע הנדל'ן לויד גולדמן. גורם המקורב למר גולדמן אומר כי הוא יתרום חלק ניכר מ -150 מיליון הדולר שמר סילברשטיין צריך לגייס כדי להבטיח מימון למקדמה בסך 800 מיליון דולר; GMAC מלווה את השאר לקבוצת מר סילברשטיין. (שאר 3.22 מיליארד הדולר יתפרס על פני 99 שנות תשלומים).

מר גולדמן יצטרף לווסטפילד אמריקה בע'מ, מפתח מרכזי קניות בבורסה המעוניין בקניון התת קרקעי של המרכז, כשותפו של מר סילברשטיין לעסקה. אומרים כי מר סילברסטין מגלגל עוד משקיעים; גורם נדל'ן אחד אמר כי זה לא יהיה מפתיע, כאשר העסקה תושלם לבסוף, אם מר סילברשטיין לא ישקיע מכספו בעצמו ברכישת מרכז הסחר העולמי.

ואז שוב, איש מעולם לא הטיל ספק ביכולתו של מר סילברסטיין לבצע עסקאות. מרגע ששחררה רשות הנמלים את רשימת המועמדים הסופיים שלה למרכז הסחר, הוא נחשב לאנדרדוג פשוט משום שהוא חסר את הכסף ואת הכסף הארגוני של המתחרים שלו. הכסף שהוא קרוב להבטיח. כעת השאלה עבור רבים היא: אם הוא יזכה בפרס שלו, מה יעשה בזה?

יש גם שאלות לגבי הטווח הארוך. על פי ניתוח תזרים המזומנים של המתחם על ידי המגזין Grid, מי שזוכה במרכז הסחר יכול לצפות לזרם מזער יחסית זעום למשך זמן מה, עד לסיום חוזי השכירות לטווח הארוך. המשמעות היא שמי שיקנה את המתחם יהיה בו שנים לפני שיראה רווח.

גורם סיכון

אבל מר סילברשטיין מעולם לא נבהל מאוד מסיכון. הוא החל את דרכו בשנות החמישים, ממש מאוניברסיטת ניו יורק, ועבד בחברת התיווך של אביו. הכסף האמיתי, כך הבין עד מהרה, היה בבעלות על בניינים, ולא בשכירתם.

הוא למד בבית הספר למשפטים של N.Y.U בלילה, שם התיידד עם צעיר אחר, ברני מדיק. מר סילברשטיין הביא את חברו לעסק המשפחתי, הציג אותו בפני אחותו, ועד מהרה התחתן מר מנדיק למשפחה.

הם קנו בניין ברחוב 305 איסט 47 מהשותפים האגדיים הארי הלמסלי ולארי ווין. האדונים סילברשטיין ומנדיק הגיעו לדגמן את עצמם אחרי הלמסלי ווינה, למדו וחיקו את הדרך בה השתמשו בבריכות של משקיעים קטנים רבים למימון רכישות גדולות.

העסקים היו טובים, אך בסוף שנות השבעים מר מנדיק ואחותו של מר סילברשטיין התגרשו, ומר סילברשטיין ומר מנדיק נפרדו במהרה. הם שכרו מפתח צעיר אחר ואז רק עשה את שמו, ג'רי ספייר, שיעזור לחלק את הנכסים.

בשנות השמונים היוו מר שפייר, מר מניק ומילברסטיין את ליבת מערך היזמים שיקנו ויבנו משרדים כדי להתאים לפריחה של עידן קוך. הם היו תחרותיים בחריפות, וכל אחד מהם ניסה לעמוד על השני עם עסקאות שאפתניות יותר ויותר. הכסף לא באמת היה העניין, אמר מר מנדיק לטום שכטמן, מחבר הספרים 'גורדי שחקים: שושלות הנדל'ן הגדולות של ניו יורק. זו הייתה רק דרך לשמור על ציון.

מר סילברשטיין קלע הרבה במהלך בום שנות השמונים. הוא היה הבעלים של 13 בניינים, שכללו 10 מיליון מטרים רבועים של שטחי משרדים במנהטן; הוא ניהל שותפות פיננסית משתלמת עם ג'יי.פי מורגן; והוא אירח על היאכטה שלו, יחד עם אשתו קלרה, הפך לגיוס תרומות צדקה יהודי. מר כל זאת, סילברשטיין שמר על פרופיל ציבורי גבוה, כיושב ראש ועדת הנדל'ן בניו יורק במשך כמה שנים, וסייע להפוך את הארגון מקבוצת רשת משובצת לכוח פוליטי. והוא עזר להקנות מכון נדל'ן חדש באוניברסיטת ניו יורק. מר סילברשטיין מעביר שם קורס בכל סמסטר; ההרצאות שלו תמיד עומדות בחדר.

זה סוקרטי, אמר קן פאטון, לשעבר נשיא מועצת הנדל'ן, המחזיק ביו'ר המכון לארי וקלרה סילברשטיין. בהרצאה טיפוסית, לדבריו, מר סילברשטיין יציג מבצר - חוזה שכירות קשה או מצב יעוד דביק - ויבקש מהתלמידים לעבוד דרכם החוצה.

מר סילברשטיין נאלץ לעבוד בעצמו מתוך חלקו האישי של ריבות. בשנת 1981 הוא הכריז על הימור שאפתני להקמת מרכז הסחר העולמי 7, מגדל משרדים של שני מיליון רגל מרובע ברחוב וסיי, בין ווסט ברודווי לרחוב וושינגטון, בלי דייר שעומד בתור להשכרת הבניין. בשנת 1986, במודעת עיתון מלאה המציגה את מר סילברשטיין הקל כשחקן כדורגל שחוצה את אזור הקצה, נחשפה זהות הדייר. זה היה גם גדול - בנק ההשקעות דרקסל ברנהאם למברט.

אך המזל של מר סילברשטיין השתנה כאשר דרקסל התמוטט מתחת לעומס שערורייה וחובות גרועים. שבעה מרכז הסחר העולמי הושאר כמעט 90 אחוז פנויים. מר סילברשטיין מצא בסופו של דבר חברת תיווך אחרת, האחים סלומון, שתחכיר את השטח, אך נאלץ לשלם כל כך הרבה כדי לשקם את הבניין, עד שקרן הפנסיה שהייתה בבעלות המשכנתא נפגעה תמורת כסף נוסף תמורת נתח גדול מרווחיו. .

מחנק המזומנים פגע במהרה גם בחלקים אחרים של אחזקותיו. קניון ברחוב 34 ננטש. פיתוח מגורים ברחוב 42 ובשדרה ה -12 הושהה, והבעלות על ברודווי 120 הועברה למלווה שלו, ג'יי פי מורגן. מכיוון שהחברה של מר סילברשטיין מוחזקת באופן פרטי, אף אחד מחוץ לה לא יודע בוודאות כמה קשה הוא נפגע. אך מקורות נדל'ן טוענים כי מר סילברשטיין נאלץ למסור רבים מהבניינים שלו למלווים שלו, ונשאר לנהל אותם.

אולם בשנת 1998 מר סילברשטיין חזר למשחק הרכישה. הוא קנה בניין משרדים בברודווי 140 מליאונה הלמסלי. פרויקט הרחוב הרחוק ביותר ממערב 42, שנמוג במשך שנים, סוף סוף הסתיים.

בינתיים, מר סילברשטיין החל לטפח בן, רוג'ר ובת, ליסה, שישתלטו על החברה יום אחד. גב 'סילברשטיין הייתה לאחרונה נושא לסיפור ארוך של ניו יורק טיימס על בנות היזמים, בו סיפרה לראשונה את סיפור תאונת הדרכים של מר סילברשטיין. האם אני הולך לקחת ממנו יותר אחריות? כן, היא אמרה.

אף על פי כן, אנשים שראו אותו אומרים כי מר סילברשטיין עדיין נרתע ומחלים היטב מהתאונה שלו. לארי הוא צעיר בן 69, אמר ג'יימס קון, מנהל בתיווך הנדל'ן ניומרק וחברה.

במהלך העשור האחרון צפה מר סילברסטיין כשמר ספייר קונה את רוקפלר סנטר ואת בניין קרייזלר, וכשהמנדיק מכר את חברתו תמורת 656 מיליון דולר - למרבה האירוניה, לסטיב רות '.

עכשיו תורו. אם לארי ישיג את זה, איש אחד שמכיר הן את מר סילברסטין והן את מר מנדיק אמר על עסקת מרכז הסחר העולמי, ברני לא יוכל להסתכל במראה.



מאמרים מעניינים